Last Updated on 2 Monaten by David Bergmann
Der Umzug steht an und du kannst es nicht erwarten, endlich in deinem neuen Zuhause anzukommen. Aber Achtung: Auch wenn du vor lauter Vorfreude die rosarote Brille aufhast: Bevor du die Wohnung übernimmst, solltest du sie unbedingt auf eventuelle Schäden und Mängel überprüfen. In der Schweiz ist es üblich, mit deinem Vermieter vor Einzug ein Übergabeprotokoll zu führen. Auf was du bei der Wohnungsübergabe achten solltest und warum die Mängelliste ein fixer Bestandteil davon sein sollte, erfährst du in folgendem Artikel!
- Wohnungsübergabeprotokoll: So bist du auf der sicheren Seite!
- Auf diese Mängel solltest du achten
- Mängelliste: Einreichung und Frist
- Mängelbehebung: Dazu ist der Vermieter verpflichtet
- Mängel zu spät entdeckt: Was mache ich jetzt?
- Mängel im Zuge des Mietverhältnisses
1. Wohnungsübergabeprotokoll: So bist du auf der sicheren Seite!
Im Idealfall entdeckst du mögliche Mängel oder Schäden an deiner neuen Wohnung bereits bei der ersten Besichtigung oder spätestens bei der Wohnungsübergabe. Dabei ist das Führen eines Übergabeprotokolls sehr ratsam, in dem der aktuelle Zustand der Wohnung und bereits bestehende Mängel genau dokumentiert werden (= Mängelliste)
Das Abnahmeprotokoll ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, hat aber vor allem für dich als Mieter einige entscheidende Vorteile:
- Der Vermieter oder Nachmieter kann dich bei Auszug für die Schäden nicht zur Verantwortung ziehen.
- Für die Behebung der Schäden ist der Vermieter zuständig und im Protokoll kann ausserdem eine Frist hierfür vereinbart werden.
- Dokumentation der Zählerstände (um ungerechtfertigte Zahlungen zu vermeiden)
- Informationen und Bedingungen bezüglich der Mietkaution
2. Auf diese Mängel solltest du achten
Die Wohnungsbesichtigung sollte unbedingt bei Tageslicht und noch vor deinem Einzug stattfinden. Es ist ratsam den Einzugstermin nicht zu knapp zu wählen, um dem Vermieter nach Auszug des Vormieters Zeit für die Behebung eventueller Schäden zu geben.
Beim Wohnungsrundgang solltest du auf folgende Dinge achten:
- Schäden an Fußböden (zB Kratzer oder Brandlöcher im Parkett)
- Schimmel an Wänden oder Böden (auch Fliesenfugen überprüfen!)
- Verfärbungen/Vergilbungen an den Wänden (zB durch Zigarettenrauch)
- Fenster & Türen: Schließen sie einwandfrei? Sind die Dichtungen in Ordnung oder schon brüchig? Gibt es Sprünge in den Scheiben?
- Löcher (Bohrlöcher) und Risse in den Wänden
- Funktionieren alle Wasserhähne und die Toilettenspülung?
- Küche: Gibt es Beschädigungen an den Einbauschränken oder der Arbeitsplatte? Lassen sich alle Schubladen und Türen einwandfrei öffnen? Funktionieren die Elektrogeräte?
- Schäden an der Sanitäreinrichtung (zB Sprünge in der Toilettenschüssel)
- Schäden an Einbaumöbeln (zB Vorzimmerschrank)
Achtung: Geruch!
Wenn dir ein modriger Gestank oder kalter Zigarettenrauch in die Nase steigt solltest du dir gut überlegen, ob du die Wohnung tatsächlich beziehen möchtest! Denn die Ursache der Gerüche ist oft nur schwer zu finden und zu beheben!
3. Mängelliste: Einreichung und Frist
Während der Schlüsselübergabe, sollte wie erwähnt, ein Wohnungsabnahmeprotokoll geführt werden. Im Abnahmeprotokoll werden – neben anderen Dingen – auch vorhandene Mängel festgehalten. Diese Mängelliste gilt beim Auszug als Beweis, dass die Schäden nicht von dir verursacht wurden. Es ist wichtig, dass sowohl das Wohnungsabnahmeprotokoll, als auch die Mängelliste, von dir als Mieter/Mieterin, als auch vom Vermieter/der Vermieterin unterschrieben werden.
Du solltest die Mängelliste so bald wie möglich nach dem Einzug einreichen, spätestens jedoch nach 30 Tagen, um nicht in Gefahr zu geraten, als Verursacher der Schäden beschuldigt zu werden. Manche Vermieter, vor allem grössere Hausverwaltungen, stellen eine Vorlage für die Mängelliste zur Verfügung, bei anderen musst du das Dokument selbst verfassen. Am besten schickst du die Mängelliste per Einschreiben, damit stellst du sicher, dass sie auch wirklich erhalten wurde.
Beim Ausfüllen der Mängelliste solltest du die vorhandenen Schäden so detailliert wie möglich beschreiben und im Idealfall auch Fotos zu Dokumentationszwecken beilegen. Generell gilt: Besser einen Mangel zu viel erfassen, als einen zu wenig.
Achtung: Sollte dir ein Mangel oder Schaden erst später (nach dem Einreichen der Mängelliste) auffallen, bist du auch dann verpflichtet, Meldung an den Vermieter zu erstatten.
4. Mängelbehebung: Dazu ist der Vermieter verpflichtet
Nicht alle Schäden oder Mängel müssen vom Vermieter behoben werden, sondern nur solche, die die vertragsmäßige Nutzung der Wohnung ver- oder behindern. Wenn es sich nicht um einen Erstbezug (Neubau oder Kernsanierung) handelt, musst du als Mieter oder Mieterin eine normale Abnutzung (wie z.B. leichte Kratzer im Parkett) von den Vormietern in der Regel hinnehmen. Prinzipiell kann man sagen: Weicht der Zustand der Mietwohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand ab, handelt es sich um einen Mangel und der Vermieter hat diesen zu beheben.
Dazu zählen unter anderem:
- Wasserschaden oder Schimmel (schwerer Mangel!)
- Defekte Elektrogeräte (zB Geschirrspüler in der Küche)
- Undichte Fenster und schlecht schließende Türen
- Nicht funktionierendes Heizsystem
- Defekter/Undichter Duschschlauch
- Nicht funktionierende Steckdosen
- Kein Warmwasser in Bad oder Küche
Abnützungserscheinungen wie zB Kratzer im Parkett oder kleinere Risse in den Wänden müssen zwar nicht behoben werden, jedoch sollten diese wie oben beschrieben im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt werden, damit du als Mieter nicht dafür haftbar gemacht werden kannst.
Wenn es sich um kleinere Mängel, wie zB eine defekte Toilettenspülung oder schlecht schließende Fenster-Storen handelt, muss die Vermieterschaft diese innerhalb der vereinbarten Frist (Wohnungsübergabeprotkoll) beheben.
Bei gröberen Mängel (zB Schimmel) solltest du die Wohnung wenn überhaupt nur unter Vorbehalt übernehmen. Das ist wichtig, um dir das Recht auf Herabsetzung des Mietzins oder vorzeitige Kündigung zu sichern.
5. Mängel zu spät entdeckt: Was mache ich jetzt?
Mängel können vielfältig sein und viele werden erst deutlich, nachdem man einige Zeit in der Wohnung verbracht hat. So stellen zB Lärm oder unangenehme Gerüche von den Nachbarn Mängel dar, die man bei der Wohnungsbesichtigung nur schwer feststellen kann.
Dennoch handelt es sich hiermit um Beeinträchtigungen, welche die Wohnqualität mindern und den Mieter eventuell zu einer Mietminderung berechtigen.
In diesem Fall solltest du zunächst mit dem Verursacher des Problems sprechen (zB Nachbar). Wenn dieser nicht mit sich reden lässt oder sich die Situation nicht bessert, solltest du deinen Vermieter kontaktieren und um Hilfe bitten. Wenn dieser nicht tätig wird, kannst du eine Mietminderung fordern.
Bei Unklarheiten wendest du dich am besten an der Mieterinnen- und Mieterverband, dieser steht dir bei Fragen rund ums Mietrecht mit Rat und Tat zur Seite. Sollte es zu einem Streitfall mit deinem Vermieter kommen, kann die Schlichtungsbehörde ein Verfahren einleiten.
6. Mängel im Zuge des Mietverhältnisses
Bei Mängel, die erst nach dem Einzug auftreten, also während der Benutzung der Mietsache, ist die Zuständigkeit nicht immer ganz klar. Grundsätzlich kann man aber sagen, dass alle Mängel, die der Mieter/die Mieterin nicht selbst verschuldet hat (z.B. Ausfall der Heizung, Wasserrohrbruch…) von der Vermieterschaft zu beheben sind.
Achtung: Erstatte umgehend eine Mängelanzeige beim Vermieter bzw. bei der Hausverwaltung. Beauftrage nicht in Eigenregie Handwerker, ohne dies mit der Vermieterschaft abgeklärt zu haben!
Die erste Kontaktaufnahme kann per Telefon oder Email passieren, wenn darauf nicht reagiert wird, empfiehlt sich ein eingeschriebener Brief und das Setzen einer angemessenen Frist zur Behebung (z.B. 14 Tage).
Handelt es sich um einen Notfall wie Gasaustritt muss natürlich zuerst der entsprechende Notdienst verständigt werden. Auch bei einem Wasserrohrbruch ist Gefahr in Verzug, da Wasserschäden die Substanz des Mietobjektes und des gesamten Gebäudes gefährden, und daher sollte dieser so schnell wie möglich behoben werden.
Mängel aus Eigenverschulden
Sind Schäden aufgetreten, die du während der Mietdauer selbst verursacht hast (wie z.B. Brandloch im Bodenbelag oder nicht ordnungsgemäße Bedienung eines Elektrogerätes), musst du bzw. deine Privathaftpflichtversicherung (unbedingt empfehlenswert!) dafür aufkommen.
Kleinere Reparaturen (bis ca. 150 CHF) wie z.B. Austausch defekter Glühbirnen, Festziehen loser Schrauber oder Filtertausch des Dunstabzuges gehören zum sogenannten “Kleinen Unterhalt” und sind von der Mieterschaft selbst zu erledigen.
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