Kündigung Mietvertrag: Das musst du beachten!

Last Updated on 2 Monaten by David Bergmann

Ein wichtiger Meilenstein bei der Planung eines Umzugs ist die rechtzeitige Kündigung deines bestehenden Mietvertrags. Um Fehler oder unnötige Zahlungen zu vermeiden, solltest du ein paar Dinge wissen. In diesem Artikel werden wir Schritt für Schritt durchgehen, was du bei der Kündigung deines Mietvertrags beachten musst, welche Fristen einzuhalten sind und welche Rechte und Pflichten du als Mieter hast.

1. Mietvertrag kündigen – Was muss ich beachten?
2. Kündigungsfrist – Wann kann ich kündigen?
3. Kündigungsschreiben – Was muss enthalten sein?
4. Mieterschutz – Rechte und Pflichten
5. Kündigung durch den Vermieter

1) Mietvertrag kündigen – Was muss ich beachten?

Bevor du deine Wohnung kündigen kannst, solltest du sicherstellen, dass du deinen Mietvertrag gründlich durchgelesen hast. In der Regel handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, aber es gibt auch befristete Mietverträge. Abhängig von der Art deines Mietvertrags gelten unterschiedliche Regeln für die Kündigung.

• Unbefristeter Mietvertrag: Einen unbefristeten Mietvertrag kannst du grundsätzlich nach Ablauf der Mindestmietdauer jederzeit kündigen. Dennoch gilt es die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Daher solltest du die Wohnungskündigung keinesfalls hinauszögern, sobald du ein neues Mietobjekt deiner Begierde gefunden hast. Sonst läufst du Gefahr monatelang doppelte Mietzins-Zahlungen leisten zu müssen.

• Befristeter Mietvertrag: Bei einem befristeten Mietvertrag ist eine vorzeitige Kündigung in der Regel nur aus wichtigen Gründen möglich. Beispielsweise wenn der Vermieter gegen Klauseln im Mietvertrag verstossen hat oder wichtige Reparaturen nach mehrmaliger Einmahnung nicht durchgeführt hat. Im Normalfall kannst du einen befristeten Mietvertrag jedoch erst am Ende der vereinbarten Mietdauer kündigen.

• Sonderfall Kündigungsverzicht: Falls der Mietvertrag eine Klausel für Kündigungsverzicht über einen bestimmten Zeitraum (z.B. 5 Jahre) enthält ist Vorsicht geboten. Denn dann darf das Mietverhältnis nur durch den Vermieter selbst aufgelöst werden. Wird dieses dennoch durch den Mieter gekündigt, muss die Miete weiterhin bezahlt werden.

2) Kündigungsfrist – Wann kann ich kündigen?

Die Kündigungsfrist ist ein wichtiger Aspekt bei der Wohnungskündigung. Je nach Art der Mietwohnung gelten unterschiedliche Kündigungsfristen.

• Ordentliche Kündigung: Bei privaten Wohnräumen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist in der Regel drei Monate, die Kündigung sollte jeweils zum Monatsletzten erfolgen. Achtung: Auch längere Kündigungsfristen (bis zu 6 Monate) sind in der Schweiz rechtlich erlaubt, sofern sie im Mietvertrag vereinbart wurden.

• Befristeter Mietvertrag: Wie bereits erwähnt, ist eine vorzeitige Kündigung bei einem befristeten Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen möglich. Ansonsten musst du den Mietvertrag bis zum Ende der vereinbarten Mietdauer erfüllen.

Gut zu wissen: Das Kündigungsschreiben muss vor Beginn der Dreimonatsfrist beim Vermieter eingehen. Empfängt der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags zum Beispiel am 25. März, umfasst die Kündigungsfrist die Monate April, Mai und Juni. Die Wohnungskündigung wird also zum 30. Juni wirksam. Trifft die Kündigung verspätet beim Vermieter ein, verschiebt sich der Kündigungstermin automatisch um einen Monat.

Vorzeitige Kündigung – Ist das möglich?

Das hängt von den Umständen ab und muss mit dem Vermieter abgesprochen werden. Wer eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags anstrebt, beispielsweise weil aus beruflichen oder privaten Gründen ein schneller Umzug nötig ist, der kann einen zumutbaren Nachmieter nominieren. Wenn der Vermieter dem Nachmieter zustimmt, kann der Mietvertrag auch ohne Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt und doppelte Mietzahlungen vermieden werden.

Eine andere Situation, die eine vorzeitige Kündigung rechtfertigt, ist das Vorhandensein schwerwiegender Mängel (z.B. undichtes Dach), die durch den Vermieter nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt werden. Hier ist jedoch zu beachten, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel schriftlich informieren muss und eine angemessene Frist setzen muss. Kommt es zu einem Streitfall, kann die zuständige Schlichtungsbehörde eingeschalten werden.

3) Kündigungsschreiben – Was muss enthalten sein?

Um deine Wohnung wirksam zu kündigen, musst du ein schriftliches Kündigungsschreiben an deine Vermieterin oder deinen Vermieter senden.

Es ist ratsam, den Brief per Einschreiben zu versenden, um sicherzustellen, dass er er beim Empfänger ankommt. Der Poststempel dient als Nachweis für den Versandzeitpunkt.

Folgende Informationen sollten in der Kündigung enthalten sein:

• Namen & Adresse: Das Kündigungsschreiben sollte deinen Namen, die Adresse der Liegenschaft, die du kündigen möchtest, sowie Namen und Adresse des Empfängers (= Vermieter) enthalten.

• Kündigungsdatum: Du musst das genaue Kündigungsdatum angeben. Dies ist der Kündigungstermin, zu dem das Mietverhältnis enden soll. Meist handelt es sich dabei um den letzten Tag eines Monats. Beachte dabei die gesetzlichen Kündigungsfristen und die ortsüblichen Termine.

• Unterschrift aller Mieter & Mieterinnen: Vergiss nicht, den Brief zu unterschreiben, bevor du ihn abschickst. Sollte der Mietvertrag auf mehrere Personen (z.B. Ehepartner) laufen, müssen beide unterschreiben.

• Gründe für Kündigung: In deinem Kündigungsschreiben musst du keine Gründe für die Kündigung angeben. Du kannst deinen Mietvertrag auch ohne Angabe von Gründen kündigen. Falls du jedoch außerordentlich kündigen möchtest, beispielsweise wegen Zahlungsverzug deiner Vermieterin oder deines Vermieters, solltest du die Gründe im Kündigungsschreiben deutlich darlegen.

4) Mieterschutz – Rechte und Pflichten

In der Schweiz gibt es ein gut ausgebautes Mietrecht, das Mieterinnen und Mieter schützt. Wenn du deine Wohnung kündigen möchtest, ist es wichtig, deine Rechte und Pflichten zu kennen:

• Ersatzmieter: Wenn du deine Wohnung vorzeitig kündigen möchtest, kannst du einen sogenannten zumutbaren Nachmieter suchen. Deine Vermieterin oder dein Vermieter ist in der Regel verpflichtet, einen solchen Nachmieter zu akzeptieren, sofern dieser zahlungsfähig und zuverlässig ist. Dies kann dir helfen, die Kündigungsfrist zu verkürzen und doppelte Mietzins Zahlungen für die neue und alte Wohnung zu vermeiden.

• Nebenkosten: Stelle sicher, dass alle offenen Nebenkosten bezahlt sind, bevor du deine Wohnung kündigst. Offene Zahlungen könnten deine Kündigung unwirksam machen oder dazu führen, dass der Vermieter das Mietzinsdepot einbehält.

• Eheleute und eingetragenen Partnerschaften: Wenn du mit deinem Partner oder deiner Partnerin zusammenlebst und nur einer von euch den Mietvertrag unterschrieben hat, gilt dieser auch für den anderen Partner. Dies bedeutet, dass auch der nicht unterzeichnende Partner bei einer Kündigung betroffen ist.

• Schlichtungsbehörde: Wenn es zu Streitigkeiten zwischen dir und deiner Vermieterin oder deinem Vermieter kommt, kannst du die Schlichtungsbehörde einschalten. Diese kann dabei helfen, eine Einigung zu erzielen, ohne vor Gericht zu gehen.

• Verlängerung des Mietverhältnisses: In einigen Fällen, zum Beispiel bei längerer Krankheit oder Schwangerschaft, kann das Mietverhältnis auf Antrag des Mieters verlängert werden. Dies wird als Erstreckung des Mietverhältnisses bezeichnet.

• Ausserterminliche Kündigung: In besonderen Fällen, wie bei einer beruflichen Versetzung oder aus anderen wichtigen Gründen, kannst du außerhalb der ortsüblichen Kündigungstermine kündigen. Dies muss jedoch sorgfältig begründet werden.

5) Kündigung durch den Vermieter

Wie bereits erwähnt, sind die Interessen der Mieter und Mieterinnen in der Schweiz durch das Mietrecht geschützt. Dennoch ist die Kündigung des Mietvertrags auch durch den Vermieter möglich, solange er sich an die rechtlichen Vorschriften hält.

Hier findest du ein paar Beispiele aufgelistet, in denen die Kündigung durch den Vermieter möglich ist:

• Ordentliche Kündigung:
  • Ein Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen, indem er ein Kündigungsschreiben (per eingeschriebenem Brief) schickt. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt meistens drei Monate, es sei denn, es wurde eine längere Frist im Mietvertrag vereinbart. Solange sich der Vermieter an die gesetzlichen Auflagen und Fristen hält, ist eine Kündigung rechtlich zulässig und muss nur auf Wunsch des Mieters begründet werden.

• Ausserordentliche Kündigung:
  • Ein Vermieter kann auch ausserordentlich kündigen, wenn es wichtige Gründe gibt, z.B. Zahlungsverzug des Mieters (Mietzins und/oder Nebenkosten), erhebliche Schäden an der Mietsache oder störende Verhaltensweisen seitens des Mieters. In diesen Fällen ist eine fristlose Kündigung rechtlich möglich.

• Eigenbedarf:
  • Wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Familie oder eingetragene Partnerschaften benötigt, ist dies ein zulässiger Grund für die Kündigung der Wohnung.

Wenn du mit einer Kündigung konfrontiert wirst, prüfe sorgfältig die Kündigungsgründe und –fristen. Bei Unsicherheiten oder Streitigkeiten kannst du die Schlichtungsbehörde einschalten.

Fazit:

Die Kündigung eines Mietvertrags in der Schweiz erfordert eine gewisse Planung und Beachtung der gesetzlichen Vorschriften. Es ist wichtig, die richtigen Kündigungsfristen einzuhalten und das Kündigungsschreiben ordnungsgemäss zu verfassen, damit es gültig ist. Dabei stehen dir als Mieterin oder Mieter verschiedene Rechte und Schutzmassnahmen zur Verfügung, die sicherstellen sollen, dass deine Interessen gewahrt werden. Wenn du unsicher bist oder Fragen hast, ist es ratsam, rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen oder die Schlichtungsbehörde in Anspruch zu nehmen, um Konflikte zu vermeiden.

Tipp: Du bist unentschlossen, ob du deinen Mietvertrag kündigen sollst? Hier sind 6 gute Gründe für einen Umzug!

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