Mietzinserhöhung: Ist sie gerechtfertigt?

Last Updated on 3 Monaten by David Bergmann

Du bist von einer Mietzinserhöhung betroffen und möchtest wissen, ob sie gerechtfertigt ist? In diesem Beitrag erfährst Du alles, was Du über Mietzinserhöhungen, Referenzzinssatz und Deine Rechte als Mieter wissen musst. Wir gehen ausserdem darauf ein, in welchen Fällen eine Erhöhung der Miete zulässig ist, und wie Du diese im Streitfall anfechten kannst.

1. Was ist eine Mietzinserhöhung und welche Gründe gibt es dafür? 
2. Was ist der Referenzzinssatz und welche Rolle spielt er?
3. Wann darf der Vermieter den Mietzins erhöhen?
4. Wie kann eine Mietzinserhöhung angefochten werden?
5. Was ist ein Mietzinsrechner und wofür ist er nützlich?
6. Welche Schritte sind bei einer Mietzinserhöhung zu beachten?

1. Was ist eine Mietzinserhöhung und welche Gründe gibt es dafür? 

Ganz einfach ausgedrückt, ist eine Mietzinserhöhung die Erhöhung der Miete, die der Mieter monatlich an den Vermieter zahlen muss. 

Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Vermieter eine Mietzinserhöhung verlangen kann. Dazu gehören zum Beispiel gestiegene Betriebskosten, Instandhaltungsmaßnahmen oder eine allgemeine Teuerung (siehe auch Landesindex der Konsumentenpreise)

Auch die Kosten für einen Umbau, der den Wert der Wohnung steigert können in Form einer Mieterhöhung weitergegeben werden (z.B. Einbau einer energiesparenden Heizungsanlage, Aufrüsten der Fenster mit Sonnenschutz etc.). Dabei ist es wichtig zu verstehen, welche Gründe für eine Mietzinserhöhung zulässig sind und welche nicht.

In der Schweiz gibt es bestimmte Regeln und Vorschriften, die festlegen, wie und wann eine Mietzinserhöhung durchgeführt werden kann. Sehr oft basiert eine Anhebung des Mietzinses auf einem gestiegenen Referenzzinssatz (siehe Punkt 4), der vom Bundesamt für Wohnungswesen festgelegt wird. 

Mieter und Vermieter haben bestimmte Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit einer Mietzinserhöhung. Zum Beispiel muss der Vermieter die Erhöhung innerhalb einer bestimmten Frist und in der richtigen Form mitteilen, während der Mieter das Recht hat, die Erhöhung anzufechten, wenn sie ungerechtfertigt erscheint.

2. Was ist der Referenzzinssatz und welche Rolle spielt er?

Kurz erklärt handelt es sich hierbei um einen „Durchschnittszins“, der von der Schweizerischen Nationalbank auf Basis der Zinsen für Hypothekarkredite berechnet wird. Die Mieten sind seit 2008 daran gekoppelt, um sie landesweit zu vereinheitlichen.

Erhöhung Referenzzinssatz 

Der Referenzzinssatz ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung von Mietzinserhöhungen. Er wird vom Bundesamt für Wohnungswesen festgelegt und basiert auf den Zinssätzen für Hypotheken. Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes kann dazu führen, dass auch die Mieten erhöht werden.

Es gibt jedoch Ausnahmen, die eine Erhöhung der Mietzinse trotz gestiegenem Referenzzins nichtig machen:

• Mieterinnen und Mieter, die einen befristeten Vertrag, eine „Staffelmiete“ oder einen „indexierten Mietzins“ vereinbart haben.
• MieterInnen, deren Miete seit Juni 2017  basierend auf einem gesunkenen Referenzzinssatz nicht angepasst wurde und somit bereits den „teureren“ Mietzins bezahlen. 

Die betroffenen Mieter und Mieterinnen können sich an die zuständige Schlichtungsbehörde des Mieterverbands wenden und die ungerechtfertigte Erhöhung anfechten. 

3. Wann darf der Vermieter den Mietzins erhöhen?

Der Vermieter darf den Mietzins nur unter bestimmten Bedingungen erhöhen. Dazu gehören neben der Erhöhung des Referenzzinssatzes auch bestimmte andere Kostensteigerungen (z.B. gestiegene Betriebskosten). Es ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter nicht willkürlich sämtliche Kosten auf den Mieter überwälzen darf und dass bestimmte Verfahren eingehalten werden müssen. Es empfiehlt sich auf jeden Fall, einen Blick in den Mietvertrag zu werfen und dort hinsichtlich „Mietzinsänderungen“ und „allgemeine Kostensteigerung“ nachzulesen.

Renovation oder Umbau

Ein Sonderfall ist die „Mietzinserhöhung nach Renovation“. Hierbei erhöht die Vermieterschaft den Mietzins um einen bestimmten Betrag (z.B. 200 Euro/Monat), um die Kosten für einen Umbau oder Renovierungsarbeiten abzudecken. Dazu zählen z.B. Einbau eines moderneren Heizungssystem, Sanierung des Badezimmers, Aufrüsten der Küche mit einem Geschirrspüler usw. Grundsätzlich dürfen Vermieter bei Mehrleistungen oder Wertvermehrung die Miete erhöhen. In welchem Ausmass dies allerdings möglich oder zumutbar ist, muss von Fall zu Fall entschieden werden. 

Gut zu wissen: Maßnahmen zur Werterhaltung dürfen übrigens nicht auf die Miete aufgeschlagen werden, diese sind im Mietzins bereits abgegolten!

Allgemeine Teuerung

Die Teuerung kann ein wichtiger Faktor bei Mieterhöhungen sein. Wenn die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen, kann dies eine Welle von Mietzinserhöhungen nach sich ziehen. Um die Teuerung auszugleichen, darf der Mietzins nämlich um 40 Prozent der Teuerungsrate angehoben werden. Die Grundlage dafür ist der Landesindex der Konsumentenpreise. Beispiel: Die allgemeine Teuerungsrate beträgt 10%, die Mieten dürfen also um 4% erhöht werden.

Gestiegene Unterhalts-/Betriebskosten

Auch gestiegene Betriebskosten können die Miete verteuern. Vermieter bzw. Hausverwaltungen können diese entweder pauschal oder effektiv geltend machen. Wird per „Teuerungspauschale“ abgerechnet, sind die gestiegenen Kosten bereits in den monatlichen Nebenkosten inkludiert. Der Prozentsatz der Teuerung kann je nach Kanton variieren und kann bei der zuständigen Schlichtungsbehörde erfragt werden. 

Sind die gestiegenen Unterhalts-/Betriebskosten nicht pauschal abgegolten, werden die effektiven Nebenkosten im Zuge der Jahresabrechnung den Mietern verrechnet.

4. Wie kann eine Mietzinserhöhung angefochten werden?

Falls du den Verdacht oder das Gefühl hast, dein Mietzins wurde zu stark oder ungerechtfertigt erhöht, kannst du dies anfechten (oder per Schlichtungsbehörde anfechten lassen). 

Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter die gesetzlichen Vorschriften nicht eingehalten hat oder wenn die Erhöhung unverhältnismäßig hoch erscheint. Es gibt bestimmte Schritte, die Mieter unternehmen können, um eine Mietzinserhöhung anzufechten, einschließlich des Einreichens eines Schlichtungsgesuchs.

Zunächst solltest du dich einmal beim Mieterverband bezüglich der rechtlichen Bestimmungen erkundigen und über das Vorgehen deiner Mieterschaft informieren. Sollte der Vermieter im Recht sein, hast du immer noch die Möglichkeit die Wohnung zum nächstmöglichen Kündigungstermin und unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zu kündigen (Achtung: Kündigung unbedingt per Einschreiben vornehmen!). Mehr Informationen zum Thema „Kündigung Mietvertrag“ findest du hier.

Sollte die Rechtslage nicht klar oder dein Vermieter eindeutig im Unrecht sein, kann der Mieterinnen- und Mieterverband die Schlichtungsbehörde einschalten. Die Schlichtungsbehörde ist eine unabhängige Stelle, die bei Mietstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern vermitteln kann. 

5. Was ist ein Mietzinsrechner und wofür ist er nützlich?

Ein Mietzinsrechner ist ein nützliches Werkzeug, das Mietern helfen kann, den aktuellen Mietzins und zukünftige Kostensteigerungen zu berechnen. Mieter und Mieterinnen können damit schnell und einfach herausfinden, wie sich eine Erhöhung des Mietzinses auf ihre monatlichen Ausgaben auswirken wird.

Beachte jedoch: Der Mietzinsrechner dient in der Schweiz nur deiner Information, die Berechnung stellt keine Rechtsgrundlage dar und kann daher eine eventuell nötige Rechtsberatung nicht ersetzen. Er kann jedoch zur besseren Beurteilung dienen, ob ein Schlichtungsgesuch oder eine Schlichtungsverhandlung Aussicht auf Erfolg hat.

6. Welche Schritte sind bei einer Mietzinserhöhung zu beachten?

Bei einer Mietzinserhöhung gibt es bestimmte Schritte, die sowohl Mieter als auch Vermieter beachten müssen. Dazu gehören zum Beispiel die rechtzeitige Mitteilung der Erhöhung, die Möglichkeit zur Anfechtung und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften.

Der Vermieter muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist per amtlichen Formular mitteilen, dass der Mietzins angehoben wird und aus welchem Grund bzw. Gründen. 

Wird die Erhöhung der Miete nicht mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Formular mitgeteilt und begründet, oder nicht mindestens 10 Tage vor dem nächsten Kündigungstermin (Beginn der Kündigungsfrist) bekanntgegeben, so ist sie nichtig.

Ist die Ankündigung der Mietzinserhöhung zwar formal in Ordnung aber scheint sie ungerechtfertigt oder überzogen, so hat der Mieter bzw. die Mieterin 30 Tage ab Erhalt Zeit, die Vertragsänderung bei der Schlichtungsbehörde ihres Wohnbezirks anzufechten. 

Fazit

• Eine Mietzinserhöhung kann verschiedene Gründe haben, aber sie muss immer den gesetzlichen Vorschriften entsprechen.
• Mieter haben das Recht, eine Mietzinserhöhung anzufechten, wenn sie ungerechtfertigt erscheint.
• Der Referenzzinssatz spielt eine wichtige Rolle bei der Berechnung von Mietzinserhöhungen.
• Die Schlichtungsbehörde kann bei Mietstreitigkeiten eine wichtige Rolle spielen und dazu beitragen, eine faire Lösung zu finden.

Wir hoffen, dass du mit diesen Informationen bestens gerüstet bist, um Deine Rechte als Mieter/Mieterin in der Schweiz zu schützen und im Falle einer Mietzinserhöhung angemessen zu reagieren.

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